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住宅ローンの借り換え
住宅ローンの借り換えについての解説です。
いわゆる住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンを全額返済して、別の金融機関からの新たに住宅ローンを借り入れることを言います。高金利のときに組んだ住宅ローンを低金利のものに借り換えることができれば、返済額の大幅な減少が見込めます。
住宅ローンの借り換えの注意点は、借り換えとはいえ新規で住宅ローンを組むのと同じなので、ローン保証料や抵当権の設定費用などの諸経費がかかってくることです。住宅ローンを借り換えるということだけで数十万円程度の経費かかる場合もあるので、金利差による負担軽減額と諸経費を充分に比較考量して、結局損をしないように慎重に検討しなければなりません。また、現時点の金利が低いとはいえ、固定金利から変動金利のローンに借り替えると将来の金利上昇で利息が大幅に増えてしまうケースも考えられるので、この辺りの充分に考慮に入れるべきだと言えるでしょう。
それでは実際に、住宅ローンの借り換えを検討したほうがいいのはどんな場合でしょうか？一概に言うのは簡単ではありませんが、以下のようなケースにあてはまる場合は住宅ローンの借り換えを検討してもよいと言えるでしょう。
１．ローンの残高が500～1,000万円以上
２．借り換え前後のローンの金利差が1％以上
３．返済の残りの期間が10年以上
また、住宅ローン借り換えをおこなう場合の諸費用は以下の通りです。
１． 借り換え前のローンの抵当権抹消費用
２．登録免許税（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の1000分の4）
３．司法書士手数料（通常、設定する債権金額により変動します）
４．ローンの保証料、事務手数料
５．印紙税
６．火災保険料
住宅ローンの借り換えで数十万～数百万円の差が出てくることも少なくありませんので、じっくり検討して、全体のコストが軽減できるようであればすぐに借り換えるようにしたいものです。
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住宅ローンの種類
住宅ローンの種類にはどのようなものがあるでしょうか？
住宅ローンは、公庫ローン（住宅金融公庫）と民間ローンの大きく２つに分けることができます。
主要な民間ローンは都市銀行が取り扱っている住宅ローンですが、信託銀行や地方銀行さらにはノンバンクなどの金融機関も住宅ローンを取り扱っており選択肢が広いのが民間ローンの大きな特徴と言えます。
だが、各金融機関の住宅ローン融資条件はそれぞれに定められており、借りる人の年収や勤務状況や担保となる物件（購入しようとしている建物）などを総合的に判断して融資するかどうかを決定しているので、場合によっては住宅ローンの融資を受けられないこともあるのです。
公的融資と呼ばれる住宅金融公庫などの住宅ローンは７０歳未満であれば誰でも借りられるため銀行の融資が受けにくい自営業者などでも大丈夫ということや、金利が安いというメリットはありますが、住宅の面積や価格などに制限が付くなど民間ローンに比べて、また違った点で条件が厳しいという側面があります。
昨今では、公庫と民間との提携住宅ローンである「フラット３５」が民間の金融機関に登場し、審査基準は公庫の基準に準じていることもあり一定の収入基準を満たせば勤続年数などは問われないため住宅ローンを利用しやすい状況にはなってきていると言えます。
●住宅ローンの種類
１．民間ローン
都市銀行や地方銀行の他、生命保険会社やノンバンクなどの民間機関で取り扱われ、金利は年２回見直される変動金利と一定期間固定される固定期間選択型が主流です。
２．公庫融資
「融資金額が１億未満」「専有面積５０㎡以上」などの条件を満たす住宅を対象にした公的融資で、金利は固定金利です。
３．フラット３５
民間金融機関と住宅金融公庫が提携した住宅ローンで、１５年以上３５年以下の長期固定金利型住宅ローンで金利は民間金融機関が決定します。それぞれ取り扱う民間金融機関によって金利や融資額が変わってきます。
４．その他（財形融資など）
自治体が住宅融資を取り扱っているケースや勤務先で財形貯蓄を1年以上続けているサラリーマンを対象とした住宅ローンの公的融資として財形住宅融資などがあります。
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住宅ローンの返済方式
住宅ローンの返済方式についての解説です。
住宅ローンの借入をする際には、返済方法についても充分に検討しなければなりません。なぜなら住宅ローンは借入金額も大きく長期間にわたっての返済になるため、返済方法によって月々の生活に大きく違いがでてくるからです。
住宅ローンの返済方法は、「元金均等返済」と「元利均等返済」の大きく二つの方式に分けられます。それぞれにメリットとデメリットがあるので、住宅ローン返済終了までを見据えた収入・支出の見込みや定年退職の時期などを充分考慮して返済方法や返済期間を決定しなければなりません。
【住宅ローンの返済方法】
●元金均等返済
元金均等返済は月々決まった元金に、利息を加えた額を返済する方式です。毎回、一定額の元金を返済できるので、元利均等返済に比べて、トータルで支払う利息が少ないと言う特長があります。
●元利均等返済
元利均等返済は月々一定の額（元金＋利息）を返済してゆく方法です。元金均等返済に比べて、当初の返済額が小さいのが特長で、返済当初の元金が多い時期は利息の支払いに当てられるため、元利均等返済に比べ支払い利息総額が多くなります。
どちらの返済方式がよいのか？と言うと、住宅ローンの融資を受ける人の状況がにどちらの返済方式が合っているのかということにかかってくるので一概にどちらが良いというのは言えません。最初から大きく返済していくことができるのであれば元金均等返済がよいだろうし、初期にそんなに余裕がない人は元利均等返済がよいという具合なのです。
ただ、どちらの方式で返済したとしても、資金的に余裕の出た場合は通常の返済とは別に繰上返済を併用することで、支払利息を少しでも軽くするようにしたいものですね。
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